米国住宅ローンの種類です。
教科書
http://www.eonet.ne.jp/~shosai-no-hi/subprime02.html
http://www.californiafudosan.com/fhaloan.html
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米国の住宅ローンは、２つに大別される。
①FHA・VAローン
②コンベンショナルローン
*①FHA・VAローン*******
政府保証付きの住宅ローン。
FHAローンは、
低所得者の住宅購入を支援するために作られたもので、
住宅ローンが返せなくなった場合に100%の保証をする。
つまり、貸し手の金融機関に代わりに返してくれる。
政府だからといって金利を安くしてくれるわけではないけど、
・クレジット歴のない人でも借りれる
・頭金が安い(民間は最低20%なところが多いけど、FHAローンは3%)
という利点がある。
詳細
http://www.californiafudosan.com/fhaloan.html
*②コンベンショナルローン******
①のような政府保証のない、民間住宅ローン全般。
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このうち、
ファニーメイ・フレディマックの買い取り条件に適合するローンを
近フォーミングローンと呼ぶ。
例外はあるが、プライム向けなどがこれにあたる。
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上記に当てはまらないローンは、ノーフォーミングローン、という。
・ジャンボローン：
債権者の信用力は十分だけど、ローン額がGSE買い取り上限額を超える
・Alt-Aローン：
債権者の信用力はサブプライムよりは高いけど、自営業のように収入の確認が難しい、など
●図●●●●●●●●●●●●●●●●●●
(図・上)ローンの種類
(図・下)証券化の仕組み
*説明*************
多分こういうことだろう、と思う説明を書いておきます。
FHAを見ると、
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融資市場(表の左)は、
金融機関(ローンの貸し手)と債務者(借り手)の部分。
債権者(借り手)区分は、返してくれない度の高い人。
そのリスクを補てんするのに、FHA保険がある。
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証券化市場(表の右)は、
金融機関と投資家の関係の部分。
ローンを証券化するのは、民間機関。
その証券がデフォルトしたら元本を保証するのがｼﾞﾆｰﾒｲ。
証券の種類はMBS。
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FHAローンは画期的な役割を果たしていたけど、
近年は、サブプライムローン会社の勢いに押され、存在感が薄れていた。
理由は、サブプライムローンの方が、
・契約の処理が簡単(PCでできるのと郵送の違い)
・延滞したことがある人でも借りられる
・保証限度額が倍以上
・FHAローンは9割以上が固定金利。
ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑﾛｰﾝは変動金利。
などの点で扱いやすかったから。
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このFHAローンがずっと強さを維持できたなら、
バブル化して弾けることもなかったのかも、、って思いましたがどうなんでしょう。
サブプライムって３年目から金利が高くなる、とかの仕組みで、それがあったから
借り替えとかも人気があったんだろうし、
３年目から払う額がものすごく高くなるようなローンもできたわけだし。。
固定金利ならそんなことにはならなかったような。
でも、バブル化の背景は低金利とか戦争とか、色んな要素がからんでいたようだから、
やっぱり関係ないんですかね。
米国住宅ローンの種類